第一章  总  则

第一条  为加强校园物业服务管理，规范物业公司服务行为，保障学校正常的教学和生活秩序，根据国务院《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》等法规制度，结合学校实际，特制定本办法。

第二条  学校后勤管理处、学生工作处代表学校履行对物业公司的监管职责并承担相关责任。物业公司应当积极主动接受政府行政主管部门和学校职能部门的监督，接受学校师生的民主监督。物业公司应切实承担起日常管理主体责任。

第二章  监督管理

第三条  监管内容

（一）管理制度与方案实施：包括建立健全管理规章制度，制订物业服务方案、计划并组织实施，有关材料报学校审定、审核等。

（二）人员配备与待遇保障：包括管理、值班、保洁、维修等人员的最低配置要求，有关人员的服务天数要求，员工培训、收入和社会保障等。物业管理公司须按月及时发放员工工资，与员工产生的经济纠纷等问题，所引起的不良后果由物业管理公司自行承担。

（三）楼宇保洁：楼宇内大厅、过道、楼梯、卫生间、多媒体教室等公共区域卫生保洁，楼宇周边环境清扫，楼宇屋面、墙壁、门窗玻璃、电梯等场所、公共设备设施的卫生保洁。遇重大疫情或重大活动时，须按学校要求，对物业服务区域进行全面清理、消毒等，定期做好防“四害”工作。

（四）日常零星维修：及时受理报修事项，认真做好日常零星维修工作，同时做好维修耗材使用记录、维修质量评估等。

（五）节能管理：采取有效措施进行水电管理，杜绝浪费。包括员工节能意识的提高、水电巡查、“跑冒滴漏”现象的报告与整改等。

（六）道路与环境卫生保洁：包括环境卫生保洁的机械设备配备，校园道路、绿地、广场、景观灯具、雕塑、水面，以及大型活动期间环境卫生保洁等。

（七）垃圾收集和转运：包括垃圾桶摆放、定期冲刷消毒等，垃圾应及时转运到垃圾中转站。

（八）设施设备投入与管理：物业服务企业应当配备各类设施设备、劳保用品，对校方移交的设施设备保养、使用情况等。

（九）双方约定的其他有关服务监管。

第四条  监管标准

学校物业管理合同文本、物业管理服务招标文件和物业管理服务投标文件要求的服务标准及现行国家、行业标准。

第三章  监督管理方式和结果使用

第五条  对物业公司的监督管理包括:常规检查、满意度测评、受理投诉、月度考核等。

第六条  常规检查采取“日巡查、周督查、月考核”的方式进行。

（一）日巡查由后勤管理处、学生工作处组织进行。

（二）周督查由后勤管理处、学生工作处根据日巡查中发现的问题及师生的反映和投诉，组织有关人员对照《连云港职业技术学院物业管理服务考核评分表》（见附件1）检查日常校园物业服务情况并评分。

（三）月考核由后勤管理处、学生工作处组织学校有关部门组成联合检查组，对物业管理服务进行全面考核评分。

（四）周督查和月考核的考核评分结果作为物业服务质量考核的主要依据。

第七条  考核成绩≥85分为合格，85分以下为不合格。每月由后勤管理处、学生工作处与物业管理公司项目经理共同汇总当月检查情况，得出考核综合得分。综合得分取当月每周检查的平均分值。每次检查后，按标准评定成绩及时反馈物业管理公司，每月由学校后勤管理处、学生工作处汇总整理当月考核情况、成绩，在学校物业管理工作群进行公布。

凡人员配齐且综合得分达到合格的，全额划拨上月物业服务费；人员未配备齐全的，按实际人数占比拨付；达不到合格标准的，成绩每降低1分，划拨经费则降低一个百分点，以此类推，连续两月考核不合格的学校有权中止合同。

第八条  对检查、督查发现的以及师生反映的普遍或突出问题，经核实无误，后勤管理处、学生工作处将约谈物业公司项目经理或法人，提出限期整改要求。

第九条  监管处置。对监管中发现的问题，除对照《连云港职业技术学院物业管理服务考核评分表》评分外，还应根据具体情况给予相应的处置。

（一）提醒。对首次出现的普遍问题、细节问题、师生的相关意见和建议等采取口头提醒，责成物业公司及时纠正。

（二）警告。对提醒无效或2次以上出现的同类问题，以《整改通知书》的形式要求物业公司限期纠正和解决。

（三）约谈。对于不配合学校进行整改或屡次整改仍不到连云港职业技术学院物业管理服务考核评分表位的，约谈物业公司负责人，提出整改要求，并限定整改时限。

（四）违约处理。对于物业公司存在的问题经上述环节后仍达不到物业服务标准的，出具《违约处理通知书》，将依合同进行违约处理直至解除合同。

第十条  退出机制。在合同服务期内，物业公司有下列情况之一的，学校可以随时终止物业服务合同，对其实行强制退出。

（一）在学期中途无故停止服务的。

（二）因物业公司管理失误造成重大安全稳定事故的。

（三）违反社会治安综合治理规定，给学校造成重大不良影响的。

（四）物业公司员工因聚众滋事、赌博、盗窃等，给学校声誉造成重大不良影响的。

（五）学校认为应强制退出的其他情形。

第十一条  凡被强制退出的物业公司，应承担由此产生的一切经济损失和法律责任，且学校不予退还物业公司履约保证金。

第四章  附  则

第十三条  后勤管理处、学生工作处根据监管的实际情况适时对本办法进行修订和完善。

第十四条  本办法若与国家、地方有关规定相抵触的，以国家、地方有关规定为准。

第十五条  本办法由后勤管理处、学生工作处负责解释。

第十六条  本办法自印发之日起施行。

附件：

1．连云港职业技术学院物业管理服务考核评分表

2．连云港职业技术学院学生公寓物业服务考核评分表